天地寬全球地產
Global Wide Real Estate

全球地產 無限機會

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Real Value In Real Estate

天地寬全球地產著眼於全球眾多的不動產投資獲利機會, 介紹國內外投資人投資於各種不動產機會。

投資物件包括各式商用不動產(辦公室、出租式公寓、旅館及工業廠房...等)及優質住宅。投資型態包括直接投資及不動產基金投資。

服務內容包括對於投資物件的評估, 投資相關獲利及成本費用分析, 當地稅務法律諮詢...等。

商用不動產投資

國內外各種商用不動產資產類型, 包括:

  • 零售商場 (Retail)
  • 辦公室 (Office)
  • 出租公寓 (Service Apartment)
  • 旅館 (Hotel)
  • 工業廠房 (Industrial)

就投資類型上可以區分為幾個:

  • Core / Core+ (核心投資)
  • Value Add (加值型投資)
  • Opportunistic (機會型投資)

不同的資產及投資類型, 適合不同的投資者. 例如, 偏好穩定收益的投資人, 可以投資在 Core / Core+ 的零售商場/學生宿舍, 以長期合約方式取得穩定投資收益.

偏好較高收益者, 則可以考慮 Value Add 加值型投資, 經由附加價值提升, 取得較高租金及出售價格.

但是不同資產類型及投資類型, 投資要求不盡相同, 例如加值型投資會需要一個專業的資產管理團隊, 對資產進行評估及加值實施.

因應不同的不動產投資需求, 歡迎隨時與我們連絡諮詢.

不動產基金投資

不動產基金係間接投資在專業的不動產投資管理機構的產品.

不動產基金投資的優點是投資金額較低, 可以階段性投資, 而且省去直接投資的流程手續, 更重要的是, 減去了許多直接投資的成本費用.

若干不動產基金還有稅務上的優點, 運用稅法取得甚至 "免稅" 的優惠.

不過不動產基金的投資重點是選擇合適而且可靠的投資管理機構. 這些管理機構必須有可資信賴的投資過往記錄及投資績效. 投資方式亦需經客觀的法律、會計稅務機構的稽核評估.

不動產基金投資

國內外投資專業顧問諮詢

國內外不動產投資, 牽涉到不同市場、不同法律、會計稅務規定, 而且不同的資產類型及投資類型亦有不同的投資考慮點, 往往牽涉到的資金又是比較高的, 因此, 合適的不動產投資諮詢相當重要.

歡迎投資人隨時連絡, 討論合適的投資進行方式.

國內外投資專業顧問諮詢

加值型投資的優點

不動產投資裡所謂的加值型(Value-add)投資, 指的是透過整修翻新、重新定位與改善管理,提升營運收入並提高資產品質,達成加值的目標.

附件是國外合作夥伴投資管理不動產價值(價格)提升的過程, 透過租金營收增加, 提高未來售價, 顯著的增加投資報酬, 增值幅度可以高達 30~50%.

加值型投資的優點

重點是, 這個過程專業管理就很重要, 在物業管理及投資買賣判斷, 對不動產價值是非常重要的影響因素.

心路感謝您

在不動產的專業能夠幫助公益團體,讓心路基金會一群需要照顧的孩子有個好居所,是我們很光榮的事!。

心路感謝您

不動產投資快訊

海外不動產投資兼具高投資報酬及分散風險的作用

在過去亞洲投資人並不是那麼習於海外不動產投資, 機構投資者也是如此. 過去投資資金大約只有 1%~2% 之間投資於海外不動產. 不過, 現在投資的風氣與趨勢已經有明顯的改變。

數據顯示, 2007 年亞洲投資於歐美不動產金額約 50 億美元, 至 2013 年已經增加到 250 億美元, 這還不包括開發類型的投資。

簡單的說, 投資於海外不動產, 是整體投資中, 兼具分散風險並提高投資報酬率一個很好的方式。

風險考慮

以下附圖是不動產房價數, 從分析中可以看出來, 相對於台灣或是其他主要亞洲國家不動產價格水準, 美國的不動產價格漲幅相對低. 換言之, 意味著相對的風險較低. 未來的成長潛力也可以期待。

房價指數

正因為全球不動產市場分別處於不同的階段, 所以, 投資在海外不動產, 可以收到分散風險的效果。

投資報酬

再以投報率加以分析, 目前幾個主要國家地區的不動產都處於復甦的階段, 主要地區如美國、日本東京及歐洲如倫敦, 租金投報率都還有 5%~10% 的水準(視城市及不動產類別而有不同). 這個投報率水準明顯的高於台灣目前 1% ~ 3% 的投報率水準。

美國不動產市場在2008 金融海嘯之後, 自 2012, 2013 年開始展現復甦力道, 包括出租式公寓等商用不動產, 都出現明顯的反彈. 2013年美國20 個主要城市史坦普不動產價格指數為例, 較前一年同期平均成長 12.1%. 成長信號很明確。

而且, 由於市場規劃夠大, 各種不動產投資類型, 包括: 出租式公寓, 零售、工業廠房及辦公室, 都在這波復甦中展現了強勁動能. 以出租式公寓為例, 2013美國出租式公寓空租率低達 4.3%, 未來供需關係, 也將反映在租金及售價的調漲。

美國不動產的投資潛力, 也反映在外國投資金流上. 單單 2013年上半年新加坡、韓國及中國投資於美國不動產的金額, 已經高達 52 億美元, 大幅超越去年同期。

租金指數

以上附圖是美國各式商用不動產的預估租金指數, 至 2018 年, 可以看出來出租式公寓成長潛力最高, 辦公室租金次之, 零售及工業廠房亦可望持續成長。

日本目前即使在東京最核心的三個都區, 都仍可以找到 5%~8% 以上投報率的商用不動產物件, 甚至過去日本不動產較不預期的資本利得部份, 2013及 2014 年都產生了高於平均的漲幅。

投資成本

成本是海外不動產投資的一個重要考慮因素, 因為會影響到投資報酬率。

值得注意的是, 介紹投資時所說的投報率, 指的是未扣除交易成本費用的投報率。必須小心的是, 海外不動產投資牽涉到各種費用, 包括設立登記費用、會計稅務法律費用、登記費用、交易稅賦、不動產維護維修費用…林林總總加起來, 有時候會吃掉投資報酬率。

最近一個海外投資的現象值得注意. 許多投資中介強調海外投資方便, 投資金額低. 事實上即使是最先進的美國、日本及歐洲, 房價水準並不貴. 原因稍後會分析. 像日本東京的小套房, 台幣幾百萬元就買得到。

但是值得注意的是, 海外投資如果規模不大, 必須小心投報率被交易過程中產生的成本費用吃掉。

歐美日不動產投資的考慮模式

為什麼即使主要的大都市房價看起來都 “不貴”? 有一個主要的原因, 是幾個主要國家及城市, 投資不動產主要看的是 “投報率”(CAP Rate) 。

這和亞洲市場有明顯不同. 台灣不動產這麼貴, 相對應的投報率這麼低, 是因為投資者期待的是後面的 “價差(資本利得, capital gain)”, 所以可以忍受較低的投報率。

但是國外商用不動產投資的主要思考邏輯, 是租金投報率. 簡單的說, 就是租金收益相對於不動產價格的比. 租金有固定的行情, 不動產價格自然較穩定不會亂漲。

這些年亞洲投資客到美加地區, 甚至這一兩年到東就地區, 看到房價就直覺很便宜, 大方下手高價買入, 之後就會發現, 除了亞洲投資客, 基本上歐美日的買主不會隨便跟進. 理由很簡單, 就是算不到合理的 “投報率”!

流動性

投資一個重要考慮是流動性(Liquidity), 也就是交易市場規模大小. 交易規模大, 就比較能在需要的時候變現。

全球不動產的交易規模, 在 2008 年金融危機之前, 每一季約 2,000億美元左右, 金融危機之後大降, 近年逐漸恢復交易量, 最大的交易市場還是在美國, 亞洲市場的比重在增加. 歐洲市場則是逐漸恢復中。

美國和日本等市場的流動性是一個優點, 因為買賣規模都很大, 容易完成交易, 不會變成 “有行無市” 的情況。

流動性佳的另一個好處是, 對買方而言選擇多, 可以因應投資需求選擇合適標的; 對賣方而言, 則可以有更多買方可以選擇, 談定雙方合適的交易條件。

透明度及法律、會計稅制健全程度

海外交易有不確定性, 因此更要注意交易制度及流程的透明度, 以及市場法律及會計稅務的健全度。

以倫敦為例, 之所以受到國際投資資金青睞, 其最主要的一個原因就是交易制度、法律、會計稅制健全, 透明度高。

以下附表是一個比較表, 比較美國和中國的法律透明度. 這是投資各國不動產時必須考慮到的地區差異。

世界銀行法律權力指數

海外不動產投資雖然獲利可期, 但是由於牽涉到較多稅務會計及投資架構考量, 建議在投資時先諮詢專業不動產投資機構, 以避免不必要的稅賦及損失。

天地寬全球地產近年來致力於海外不動產投資機會的引介, 包括美國日本商用不動產市場介紹給國內投資人, 對美國日本投資風險及稅務結構等重要關鍵累積了專業經驗, 是台灣投資海外不動產市場一個值得信賴的品牌。

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